Qué dejó el boom inmobiliario en Rosario: una tasa de descalce que mide, barrio por barrio, cuánto difieren los departamentos ofrecidos de los buscados. Informe de abril de 2016.
El boom inmobiliario que vivió nuestro país en la última década estuvo signado por restricciones en el mercado cambiario, la elevada inflación, la consecuente desconfianza en el peso como reserva de valor y la baja sofisticación de muchos inversores nacionales. Como resultado, se obtuvo una insuficiente canalización del ahorro al sistema financiero.
Este fenómeno tuvo como contrapartida la denominada inversión en ladrillos, una alternativa que incluso transformó el paisaje urbano de los distritos más importantes del país.
Rosario, un caso testigo
El sur de la provincia de Santa Fe es un caso testigo de este fenómeno. Parte de los excedentes del auge de la producción sojera de la provincia se han volcado a la construcción, sobre todo de unidades pequeñas, con el objetivo de formar un activo que actúe como refugio de valor (en un contexto de elevada inflación y volatilidad cambiaria) y/o como fuente de ingreso adicional vía alquiler.
Hasta tal punto ha sido notoria esta dinámica que la fisonomía de la ciudad de Rosario se ha visto drásticamente modificada por una variada gama de proyectos inmobiliarios.
Es decir, si bien es cierto que el boom del sector de la construcción tuvo lugar en las principales ciudades del país, en Rosario este auge fue aún más notorio debido a los más de 5.000.000 de m2 que se han creado en los últimos tiempos.
Countries, edificios inteligentes, barrios cerrados o amenities son ahora palabras de uso corriente en el lenguaje del rosarino, y que antes estaban en boca de pocos.
De todos modos, este crecimiento en la oferta de inmuebles no necesariamente se ha dado de manera coordinada con la demanda, particularmente en aquellos barrios donde el descalce del mercado inmobiliario -las diferencias entre las propiedades ofrecidas y las buscadas, en cantidad de ambientes- ha llegado a niveles francamente elevados. Esto constituye un problema estructural, tanto para los propietarios como para los que buscan vivir allí.
Qué mide la tasa de descalce
Para analizar este fenómeno, hemos construido un indicador denominado tasa de descalce. Mide las diferencias entre inmuebles puestos a disposición en el mercado y las solicitudes de quienes buscan ocuparlos. Su objetivo es cuantificar cuán descoordinadas se encuentran la oferta y la demanda de propiedades.
Supongamos que 10 potenciales inquilinos buscan 5 departamentos de 2 ambientes, y otros 5 buscan de 3 ambientes, en un barrio. Si solo se ofrecieran departamentos de 1 ambiente, entonces la tasa de descalce resultaría muy elevada. En el caso donde la demanda y la oferta coincidan plenamente, la tasa de descalce será igual a 0.
La pregunta, entonces, es: ¿cómo obtener una medida de la demanda? Para el caso, contabilizamos la cantidad de contactos no duplicados que recibieron las publicaciones de las propiedades. Así pudimos reconstruir la curva de demanda por tipo de propiedad y barrio.
De esta forma, y condicional a la base de datos disponible, del análisis de la oferta y demanda de departamentos en los barrios más dinámicos surgieron los siguientes resultados:
Tasa de descalce de departamentos por barrio de Rosario, según datos de Properati.Los barrios con mayor descalce
En algunos barrios, la tasa de descalce resulta muy significativa, evidenciando un proceso descoordinado de crecimiento en la ciudad.
Como se puede observar, en los barrios donde la oferta y demanda se encuentran más desacopladas, se registra un fuerte exceso de oferta de unidades más pequeñas (de 1 y 2 ambientes, vinculadas al boom inmobiliario).
Por otro lado, las unidades de 3 ambientes resultan insuficientes para cubrir la demanda. El sesgo de las nuevas construcciones hacia unidades de menor envergadura constituye un problema habitacional en dichos barrios.
En Barrio Arroyito, más del 60% de las propiedades ofrecidas son unidades de 2 ambientes. Sin embargo, sólo el 25% de la demanda se corresponde con dicho tipo de unidades. De hecho, el 75% de la demanda se concentra en unidades de 3 ambientes, aunque sólo el 21% de la oferta es de ese tipo. Por lo tanto, no habría suficientes unidades a la venta como para satisfacer la demanda en dicho barrio.
En Barrio Puerto Norte, el 40% de los departamentos ofrecidos son unidades de 2 ambientes, pero la demanda de los mismos resulta prácticamente nula. No es el caso de los departamentos de 3 ambientes que constituyen el 50% de la oferta, pero 67% de la demanda (leve exceso de demanda).
En líneas generales, el tipo de descalce en este barrio muestra un claro sesgo. En este barrio, la demanda de unidades de 1 y 2 ambientes es prácticamente inexistente. La misma se concentra en departamentos de 3 ambientes o más.
Sobran departamentos de un ambiente
En términos generales, se registra la siguiente tendencia. En los 10 barrios más dinámicos de Rosario, la oferta de departamentos de 1 ambiente constituye el 7% del total. La demanda, en cambio, es menor al 1%.
Es decir, existe un exceso de oferta sistemático para este tipo de unidades, independientemente del barrio en el que se localice. La única excepción donde la oferta y demanda de viviendas de 1 ambiente sí se mostró calzada fue en el barrio de Pichincha.
En el resto de los casos, la demanda fue prácticamente nula.
Acceso abierto, para usar y citar
El informe está disponible de forma libre y gratuita, bajo licencia Creative Commons (CC BY-NC-SA 4.0):
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- 🗄️ Repositorio Hipermedial UNR (RepHip): https://hdl.handle.net/2133/17534
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Lo que el boom inmobiliario nos dejó. Informes del Observatorio UNR N.º 23 — Serie Informes Especiales N.º 7, abril de 2016. ISSN 2683-9067 / 2683-9083. Autores: Germán A. Tessmer, Luciano A. Jara Musuruana y Patricio H. Almeida Gentile.