Qué dejó el boom inmobiliario en Rosario: una tasa de descalce que mide, barrio por barrio, cuánto difieren los departamentos ofrecidos de los buscados. Informe de abril de 2016.
El real estate boom que vivió nuestro país en la última década estuvo signado por restricciones en el mercado cambiario, la elevada inflación, la consecuente desconfianza en el peso como reserva de valor y la baja sofisticación de muchos inversores nacionales. Como resultado, se obtuvo una insuficiente canalización del ahorro al sistema financiero.
This phenomenon had as a counterpart the so-called investment in bricks, an alternative that even transformed the urban landscape of the most important districts of the country.
Rosario, un caso testigo
El sur de la provincia de Santa Fe es un caso testigo de este fenómeno. Parte de los excedentes del auge de la producción sojera de la provincia se han volcado a la construcción, sobre todo de unidades pequeñas, con el objetivo de formar un activo que actúe como refugio de valor (en un contexto de elevada inflación y volatilidad cambiaria) y/o como fuente de ingreso adicional vía alquiler.
Hasta tal punto ha sido notoria esta dinámica que la fisonomía de la ciudad de Rosario se ha visto drásticamente modificada por una variada gama de proyectos inmobiliarios.
Es decir, si bien es cierto que el boom del sector de la construcción tuvo lugar en las principales ciudades del país, en Rosario este auge fue aún más notorio debido a los más de 5.000.000 de m2 that have been created in recent times.
Countries, edificios inteligentes, barrios cerrados o amenities son ahora palabras de uso corriente en el lenguaje del rosarino, y que antes estaban en boca de pocos.
In any case, this growth in the supply of real estate has not necessarily occurred in a coordinated manner with demand, particularly in those neighborhoods where the mismatch del mercado inmobiliario -las diferencias entre las propiedades ofrecidas y las buscadas, en cantidad de ambientes- ha llegado a niveles francamente elevados. Esto constituye un problema estructural, tanto para los propietarios como para los que buscan vivir allí.
Qué mide la tasa de descalce
To analyze this phenomenon, we have built an indicator called mismatch rate. Mide las diferencias entre inmuebles puestos a disposición en el mercado y las solicitudes de quienes buscan ocuparlos. Su objetivo es cuantificar cuán descoordinadas se encuentran la oferta y la demanda de propiedades.
Suppose that 10 potential tenants are looking for 5 2-room apartments, and another 5 are looking for 3-room apartments, in a neighborhood. If only one-bedroom apartments were offered, then the mismatch rate would be very high. In the case where demand and supply fully coincide, the mismatch rate will be equal to 1.
La pregunta, entonces, es: ¿cómo obtener una medida de la demanda? Para el caso, contabilizamos la cantidad de contactos no duplicados que recibieron las publicaciones de las propiedades. Así pudimos reconstruir la curva de demanda por tipo de propiedad y barrio.
In this way, and conditional on the available database, the following results emerged from the analysis of the supply and demand of apartments in the most dynamic neighborhoods:
Tasa de descalce de departamentos por barrio de Rosario, según datos de Properati.Los barrios con mayor descalce
In some neighborhoods, the mismatch rate is very significant, evidencing an uncoordinated process of growth in the city.
As can be seen, in the neighborhoods where supply and demand are more decoupled, there is a strong excess supply of smaller units (1 and 2 room units, linked to the real estate boom).
Por otro lado, las unidades de 3 ambientes resultan insuficientes para cubrir la demanda. El sesgo de las nuevas construcciones hacia unidades de menor envergadura constituye un problema habitacional en dichos barrios.
En Arroyito neighborhood, más del 60% de las propiedades ofrecidas son unidades de 2 ambientes. Sin embargo, sólo el 25% de la demanda se corresponde con dicho tipo de unidades. De hecho, el 75% de la demanda se concentra en unidades de 3 ambientes, aunque sólo el 21% de la oferta es de ese tipo. Por lo tanto, no habría suficientes unidades a la venta como para satisfacer la demanda en dicho barrio.
In the Puerto Norte neighborhood , 40% of the apartments offered are two-room units, but demand for them is practically nonexistent. This is not the case for three-room apartments, which make up 50% of the supply but account for 67% of the demand (a slight excess demand).
En líneas generales, el tipo de descalce en este barrio muestra un claro sesgo. En este barrio, la demanda de unidades de 1 y 2 ambientes es prácticamente inexistente. La misma se concentra en departamentos de 3 ambientes o más.
Sobran departamentos de un ambiente
En términos generales, se registra la siguiente tendencia. En los 10 barrios más dinámicos de Rosario, la oferta de departamentos de 1 ambiente constituye el 7% del total. La demanda, en cambio, es menor al 1%.
Es decir, existe un exceso de oferta sistemático para este tipo de unidades, independientemente del barrio en el que se localice. La única excepción donde la oferta y demanda de viviendas de 1 ambiente sí se mostró calzada fue en el barrio de Pichincha.
In the rest of the cases, the demand was practically nil.
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- 🗄️ UNR Hypermedia Repository (RepHip): https://hdl.handle.net/2133/17534
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Lo que el boom inmobiliario nos dejó. Informes del Observatorio UNR N.º 23 — Serie Informes Especiales N.º 7, abril de 2016. ISSN 2683-9067 / 2683-9083. Autores: Germán A. Tessmer, Luciano A. Jara Musuruana y Patricio H. Almeida Gentile.